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Wie du die richtige Tilgungsrate findest

Stell dir vor, deine Immobilie ist abbezahlt. Du musst keinen Kredit mehr bedienen. Das Eigenheim gehört dir und deiner Familie. Ein schönes, freies Gefühl, oder?

Wann soll das sein? In 10, 20, 30 oder gar 40 Jahren? Je länger ihr euren Kredit abbezahlen müsst, desto weiter weg ist dieses freie Gefühl. Eure Tilgungsrate bestimmt maßgeblich die Dauer, bis der Kredit abbezahlt ist.

Die richtige Tilgungsrate zu finden ist nicht einfach. Besonders bei den niedrigen Zinsen bedeutet eine niedrige Tilgungsrate auch eine besonders lange Tilgungsdauer. Das hat finanzmathematische Gründe. Daher ist es eher sinnvoll, sich zu fragen, WANN ihr euren Kredit abbezahlen wollt. Dazu gibt es persönliche Vorlieben und auch unterschiedliche Meinungen von Experten.

Immobilienfinanzierung und die Tilgungsrate ist keine Männersache

Immer wieder bin ich überrascht, wie viele Frauen sich auf ihre Männer verlassen bei der Finanzierung des Eigenheims. Frauen, die auch ihr selbstverdientes Geld in das Eigenheim investieren, nicken die Entscheidungen ihres Partners ab. Männer wissen nicht immer Bescheid über die beste Finanzierung, das hängt nicht ab vom Geschlecht. Besonders, wenn wir selbst im Grundbuch stehen, ist es wichtig zu wissen, was wir da überhaupt unterschreiben. Auch, wenn viel los ist im Leben einer Familie. Der Kauf eines Eigenheims ist neben der Heirat und den Kindern wahrscheinlich die wichtigste Entscheidung deines Lebens. Oder vielleicht möchtest du allein ohne Partner eine Immobilie finanzieren.

Umso wichtiger ist es, du weißt, was du tust.

Die Tilgungungsrate beim Kredit kannst du unmittelbar beeinflussen

Bei der Finanzierung von deinem Eigenheim gibt es mehrere Einflussgrößen, die das mögliche Kreditvolumen und somit den maximalen Kaufpreis bestimmen können. Die wichtigsten sind die Tilgungsrate, der Zinssatz von der Bank, deine monatliche Belastungsgrenze und dein verfügbares Eigenkapital.


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Der Zinssatz wird fast ausschließlich vom Markt vorgegeben. Hier hast du nur sehr wenig Einfluss. Auch deine monatliche Belastungsgrenze wird festgelegt von deinem Einkommen abzüglich der Kosten deines Haushaltes und den Instandhaltungskosten des neuen Heims. Das Eigenkapital kannst du nicht kurzfristig beeinflussen. Das klappt nur über deinen Konsumverzicht über viele Jahre. Allenfalls eine Schenkung oder ein Lottogewinn können hier innerhalb von wenigen Monaten etwas bewegen.

Die einzige Variable, die du kurzfristig im Griff hast, ist die anfängliche, jährliche Tilgungsrate. Wenn du die Richtige findest, steht dein Kredit auf sicheren Beinen.

Bei der Recherche zu dem Artikel hat mir das Buch von Gerd Kommer „Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer“ sehr geholfen. Das meiste basiert darauf. Ich kann es nur jedem empfehlen, der vor hat, ein Eigenheim zu kaufen.

Was ist die Tilgungsrate beim Annuitätendarlehen?

Zuerst eine kurze Erklärung zu der Tilgungsrate. Im deutschsprachigen Raum ist das Annuitätendarlehen üblich. Dabei wird von der finanzierenden Bank ein immer gleich hoher Betrag pro Monat während der Zinsbindung vom Kreditnehmer gefordert. Das gibt dem Kreditnehmer Planungssicherheit. Der Betrag besteht aus Zinsen, das sind die Kosten für das Kapital, und Tilgung, die dient dem tatsächlichen Schuldenabbau.

Für den ersten Monat ist der Anteil für Zinsen ähnlich hoch wie für die Tilgung. Schon ab dem zweiten Monat nimmt der Anteil für die Zinsen ab und der Tilgungsanteil nimmt zu. Der absolute Gesamtbetrag pro Monat bleibt jedoch gleich.

Korrekt heißt es anfängliche Tilgungsrate. Anfänglich deswegen, weil die Tilgungsrate ja nur für den ersten Monat zutrifft und schon ab dem zweiten Monat sehr langsam ansteigt. Genau aus dem Grund wird ein Kreditnehmer bei einer 1 % Tilgung pro Jahr keine 100 Jahre lang bis zur Volltilgung zahlen (Abgesehen davon, dass da keine Bank mitmachen würde).

Die voraussichtliche Tilgungsdauer als Alternative zur Tilgungsrate

Wie oben erklärt ist die Tilgungsrate ein etwas unsteter Geselle. Zudem ist es nicht möglich, nur anhand der anfänglichen Tilgungsrate die Dauer bis zur Volltilgung zu berechnen. Denn die Dauer ist auch abhängig von den Zinsen, die die Bank gewährt. Sind die Zinsen besonders niedrig, dauert die Volltilgung auch länger. Das soll folgende Tabelle verdeutlichen. Berechnet habe ich all dies mit diesem Hypothekenrechner:

anfänglicher jährlicher Tilgungssatz (Annuitätendarlehen)

Zinssatz1 %2 %3 %4 %5 %6 %
1 %69,3 Jahre40,6 Jahre28,8 Jahre22,3 Jahre18,2 Jahre15,4 Jahre
2 %55,0 Jahre34,7 Jahre25,6 Jahre20,3 Jahre16,8 Jahre14,4 Jahre
3 %46,3 Jahre30,6 Jahre23,1 Jahre18,7 Jahre15,7 Jahre13,5 Jahre
4 %40,3 Jahre27,5 Jahre21,2 Jahre17,4 Jahre14,7 Jahre12,8 Jahre
5 %35,9 Jahre25,1 Jahre19,7 Jahre16,3 Jahre13,9 Jahre12,1 Jahre

Es ist daher eher sinnvoll, die voraussichtliche Tilgungsdauer mit der Bank zu verhandeln als die Tilgungsrate. Die ist für die Praxis relevanter.

Bis wann sollte der Kredit getilgt sein?

In der Praxis beträgt die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung oft 30 Jahre, da die Kreditnehmer die Rückzahlung des Kredits strecken möchten. Dadurch sinkt ihre monatliche Ratenzahlung. Da macht die Bank manchmal nicht mit.

Spätestens mit Eintritt der Rente sollte der Kredit getilgt sein. Am besten, du rechnest noch ein paar Jahre Puffer davor ein. Eventuelle Krankheiten und Arbeitslosigkeit könnten nämlich das Vorhaben beeinflussen. Bist du beispielsweise 40 Jahre alt, sollte die Tilgungsdauer nicht länger als 27 Jahre, besser 20 Jahre sein. Zumal du dann noch einige Jahre vor der Rente nutzen kannst, um zu sparen. Denn vielleicht ist deine Rentenlücke so groß, dass du in der Rente nicht alle Ausgaben bezahlen kannst, selbst wenn du keine Miete mehr zahlen musst. Bei einem älteren Haus sind immer wieder mal Reparaturen fällig. Auch dafür ist ein Notgroschen wichtig. Der Finanzexperte Volker Looman, der unter anderem eine Kolumne für die FAZ schreibt, rät generell zu einer Volltilgung des Immobilienkredits bis 55, um auf der sicheren Seite zu sein. Er bezieht sich auf die Ausbildung der Kinder, die gerade dann besonders kostspielig ist und den Aufbau eines ausreichend großen finanziellen Polsters für die Rente.

Warum die Tilgungsdauer nur voraussichtlich ist

Praktisch kein Kreditnehmer weiß, wie lange er oder sie tatsächlich den Kredit zurückzahlen muss. Daher ist die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung nur voraussichtlich.

Aufgrund von glücklichen Ereignissen wie einer Gehaltserhöhung oder Boni kannst du beispielsweise in einem Jahr die Sondertilgung nutzen. Diese Vorgehensweise ist auch sehr zu empfehlen! Denn dadurch verkürzt sich die Laufzeit bis zur Volltilgung des Kredits. Je früher der Kredit zurückgezahlt werden kann, desto besser für den Kreditnehmer – schon allein wegen des Zinsessenseffektes, der sonst gegen dich arbeitet.

Die Dauer der Zinsbindung beträgt üblicherweise 10 bis 15 Jahre. (In der jetzigen Niedrigzinsphase ist auch eine 20 Jahre lange Laufzeit anzuraten, selbst wenn die Zinsen dafür etwas höher sind). Jedenfalls ist die Dauer der Zinsbindung üblicherweise kürzer als die Dauer bis zu Volltilgung. Sollten sich die Zinsen nach der Zinsbindung erhöhen, dann verlängert sich auch die Tilgungsdauer oder es erhöht sich die monatliche Rückzahlungsrate. Daher ist es sinnvoll, etwas Puffer einzuplanen und sich die niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern.

Fazit:

Als Kreditnehmer ist es sinnvoll, zuerst zu überlegen, wie lange die Tilgungsdauer bis zur Volltilgung sein kann. Spätestens zur Rente sollte der Kredit getilgt sein – besser noch ein paar Jahre davor, um vor unvorhergesehenen Ereignissen gewappnet zu sein. Aus der voraussichtlichen Dauer bis zur Volltilgung und dem Sollzinssatz von der Bank ergibt sich der Tilgungssatz. Es ist zu empfehlen, dass der Kreditnehmer hohe Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank verhandelt. Je schneller der Kredit zurückgezahlt werden kann, desto besser. Auch eine lange Zinsbindung ist in der derzeitigen Niedrigzinsphase sinnvoll.

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