Beitragsbild Kaeufer zum Mieter

Warum du beim Hauskauf nicht auf deine Eltern hören solltest

Ungefähr zu der Zeit, als ich mein Studium abgeschlossen und zu arbeiten begonnen habe, reifte der Wunsch nach einem eigenen Haus in mir. Das war damals, Anfang der 2000er Jahre, nicht so abwegig. Meine Eltern wohnten in einem Haus am Land. Auch alle Freunde meiner Eltern wohnten in eigenen Häusern. Damals war es selbstverständlich, dass das eigene Haus eine Altersvorsorge ist. Das wurde nie in Frage gestellt.

Die Hochglanzbroschüren der Banken von modernen Häusern im Bauhausstil haben es mir besonders angetan. Schon träumte ich mich mit meiner Familie – die ich bis dahin bestimmt haben würde – in eines dieser Juwelen aus weißem Stein und Glas.

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Die Wirtschaftskrise 2008 veränderte alles

Es fehlten jedoch noch Mann und Kinder, der Hausbau konnte warten. Mich zog es in die Ferne. Dann in die Großstädte Hamburg und München.

Die Wirtschaftskrise 2008 war – als fest Angestellte und in einer Zukunftsbranche tätig – für mich schwer zu fassen. In Hamburg fuhren etwas weniger Containerschiffe als sonst die Elbe entlang. Aber sonst? Alles wie immer. Dabei sollte ich mich noch wundern, wie sehr diese Krise mein Projekt beeinflussen wird.

Aktien oder doch lieber Immobilien als Altersvorsorge?

Um 2009 hörte ich von Kollegen und innerhalb meiner Familie, dass man Immobilien oder Aktien kaufen sollte. Mit Mitte zwanzig hatte schon etwas angespart. Da ich nicht wusste, wo ich später wohnen möchte, habe ich mich für Aktien entschieden. Mein Projekt von eigenem Haus habe ich dabei nie vergessen. Die Aktien waren nur Mittel zum Zweck, um später eine „richtige“ Altersvorsorge zu haben, eine aus Beton. Etwas, was bleibt.

Die Hamburger Perle ist wahrlich schwer zu finden.

Die Jahre zogen ins Land. Wir haben geheiratet und 2015 wurde unser erstes Kind geboren. Wir lebten in Hamburg. Der Wunsch, eine Immobilie zu besitzen, wurde stärker. Ich war Mitte 30, verheiratet, verdiente gut und die Aktien haben sich auch sehr gut entwickelt. Da müsste sich doch etwas Hübsches in Hamburg finden lassen?

Ihr ahnt es schon: Es war sehr schwierig, richtig aussichtslos. Der Immobilienboom und die Niedrigzinsen seit der Wirtschaftskrise haben die Voraussetzungen grundlegend verändert. Ein Haus zu kaufen, nicht zu weit weg von dem zentral gelegenen Arbeitsplatz, nicht zu nah an einer laut befahrenen Straße, war erschreckend teuer. Unser Budget haben wir alle drei Monate erhöht. Trotzdem waren nur kleine, unsanierte Einzel- oder Doppelhäuser realistisch. Kein Bauhausstil. Nach all den Monaten wurden wir nicht aufgenommen in den engen Bieterkreis. Ich war ernüchtert. Enttäuscht. Unsere Freunde haben doch auch etwas gefunden. Warum nicht wir?

Was ich im übrigen davon halte, sich ständig mit Freunden zu vergleichen in Finanzdingen, habe ich in diesem Artikel beschrieben. Keine gute Idee. Es verleitet einen nur dazu, zu viel Geld auszugeben.

Nach unserer aussichtslosen, über drei Jahre langen Suche nach einer Immobilie in Hamburg begann ich zu zweifeln. Wir waren nach den vielen Besichtigungsterminen erschöpft. Ist ein Haus wirklich immer die beste Altersvorsorge, wie alle immer behaupten?

Nun haben wir viele Bekannte und Freunde, die überzeugte Mieter sind. Mit diesen habe ich mich intensiv unterhalten. Ergebnisoffen über Geld und das Investieren reden war die beste Entscheidung. Denn nur durch den persönlichen Austausch habe ich meinen Weg gefunden. Die Kunst ist vor allem: Nicht mit fertigten Meinungen in das Gespräch gehen.

Miete ist rausgeworfenes Geld. Ein eigenes Haus ist die beste Altersvorsorge. Wirklich?

Diese Glaubenssätze habe ich so stark verinnerlicht, dass ich sie nicht mehr in Frage stellte. Sollte ich aber, vor allem bei der größten finanziellen Entscheidung meines Lebens. Nach den Gesprächen haben wir uns noch dieses Buch gekauft:

Kaufen oder mieten? von Gerd Kommer. Sehr gut recherchiert, zugeschnitten auf den deutschsprachigen Markt und nicht dogmatisch.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ausschlaggebend

Nun wusste ich einiges über den Immobilienkauf. Zuviel, um 2019 in deutschen Großstädten ein Objekt kaufen zu wollen. Ein Hauskauf ist immer noch etwas Emotionales. Wer könnte das besser wissen als ich, die den Traum schon seit Jahrzehnten habe? Aber möchte ich deswegen jahrzehntelang sparen und im Alter doch weniger besitzen als ein Mieter? Das ist nämlich die Konsequenz in so teuren Gegenden. Für mich war die Antwort ein klares Nein. Dafür bin ich zu rational. Und ich wusste: meine Freunde kann ich nicht mit einem eigenen Haus beeindrucken. Unser Fundament ist ein anderes.

Um einen ersten Überblick zu bekommen, ob Kaufen für euch finanziell sinnvoll ist, solltet ihr wissen, wie hoch die Mieten für ein vergleichbares Objekt sind. Beobachtet dabei den Mietmarkt für eure Kaufkriterien auf immobilienscout24.de.

Ein Beispiel: Die Miete eurer Traumwohnung beträgt 1.000€ pro Monat. Das sind 12.000€ pro Jahr. Eine Faustregel besagt, dass der Kaufpreis inklusive Nebenkosten nicht mehr als das 25fache der Jahresmiete betragen sollte. Sonst kommt ihr als Mieter günstiger weg. Warum das so ist, beschreibe ich in einem anderen Beitrag. Also sollte die Eigentumswohnung nicht teurer sein als 300.000€ inklusive Nebenkosten. Selbst bei Niedrigzinsen für einen Baukredit.

In Hamburg wie auch in anderen deutschen Großstädten sind die Mieten hoch. Doch die Kaufpreise sind mittlerweile extrem teuer. All die Jahre habe ich keine Immobilie gefunden, die ein günstigeres Kaufpreis-Miete-Verhältnis hatte als das 38fache der Jahresmiete. Bei unserem Beispiel wäre also für die gleiche Wohnung ein Kaufpreis inklusive Nebenkosten von 456.000€ fällig. Um rund 50% zu teuer um noch eine vernüftige Altersvorsorge zu sein.

Lasst euch nicht blenden von der Werbung der Banken oder von den Glaubenssätzen eurer Eltern. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung ist nicht automatisch eine Altersvorsorge. Manchmal ist es vernünftig, Mieter zu bleiben. Warum ist aber gerade alles über das 25fache Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu teuer? Dazu komme ich in einem ausführlichen Artikel zur Kalkulation von Immobilien.

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3 Kommentare

  1. Hallo,
    ist das vll nicht etwas zu kurz gedacht.
    Die Miete ist ja eine Momentaufnahme, welche sicherlich steigen wird.
    Nehme ich ein Volltilgerdarlehen, welches zwar etwas teurer ist, dafür aber bis zum Renteneintritt die Rate gleich bleibt, denke ich, dass kaufen von Vorteil ist.
    Zudem gibt es eine Studie der Bundesbank welche besagt, dass Immobilienbesitzer zu Renteneintritt mehr Vermögen haben als Mieter.
    https://www.bundesbank.de/de/publikationen/berichte/studien/die-studie-zur-wirtschaftlichen-lage-privater-haushalte-phf–604882

    Vll ist da der ein oder andere Denkanstoß dabei.

    1. Hallo,

      vielen Dank für deinen tollen Kommentar und den Link zur Studie. Die habe ich mir auch gleich durchgelesen: Spannend und sicherlich sehr viele richtige Punkte drinnen.

      Was ich versucht habe, in dem Artikel zu erklären, war: ES KOMMT DARAUF AN, ob Kaufen besser ist als Mieten. Nämlich, wo die Immobilie STEHT.

      Vielleicht ist es so verständlicher: In Hamburg zum Beispiel müsste man derzeit noch 38 Jahre die derzeitige Miete bezahlen, um die Kaufkosten und Nebenkosten zu bezahlen. In anderen Regionen müsste man 25 Jahre die derzeitige Miete bezahlen, damit das Haus dir gehört. Hier könnte sich eventuell ein Hauskauf lohnen!

      Bleiben wir im Beispiel Hamburg:
      Wenn du als Mieter jetzt dein Eigenkapital investierst zusammen mit den Kosten der 13 Jahre Miete (38-Jahre 25 Jahre) die du in Hamburg „zuviel“ zahlen würdest, hättest du nach 38 Jahren mehr Geld als der Käufer.

      Üblicherweise haben Immobilienbesitzer mehr Kapital als Mieter, da sie von vor hinein auch ein höheres Einkommen haben (steht auch so in der Studie) UND quasi gezwungen sind, regelmäßig zu sparen. Wenn du das als Mieter jedoch auch sparst und investierst an der Börse bei 5 % p.a., dann kannst du sehr wahrscheinlich ein höheres Einkommen aufbauen als ein Käufer. Es kommt eben auf die REGION der Immobilie an.

      Das Video von Finanztip finde ich auch sehr gut: https://www.youtube.com/watch?v=QUsT2Yafy64

      Mieten können steigen, doch auch die Hauserhaltungskosten dürfen nicht vernachlässigt werden. Ein fast 40 Jahre altes Haus braucht einiges an Renovierungskosten.

      Konnte ich es hier den Unterschied etwas herausarbeiten?
      Liebe Grüße, Eva

  2. Hallo Eva,
    da hast du Recht mit der Lage der Immobilie und den Instandhaltungskosten, dass die Lage einen großen Unterschied macht. Ich hätte gerne eine Ferienimmobilie in Warnemünde, allerdings müsste ich dort soviel für 2 Zimmer bezahlen wie hier in Oberfranken für unser Reihenendhaus.

    Mit dem investieren gebe ich dir auch Recht. Aber welcher Mieter macht das so, dass er diszipliniert investiert?
    Ich kenne keinen einzigen, nachdem alle Kosten gedeckt sind, wird eher alles verlebt bis Ende des Monats.

    Viele Grüße und einen schönen Feiertag.

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