Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis einfach erklärt

Kaufpreis Miete Verhältnis

Inhaltsverzeichnis
 

Bei Aktien gibt es das KGV, das Kurs-Gewinn-Verhältnis, um einfach herauszufinden, wie hoch ein Unternehmen bewertet ist. Es berechnet sich aus dem Aktienkurs dividiert durch den Gewinn pro Aktie. Je höher das KGV, desto mehr Anleger spekulieren, dass der Unternehmensgewinn noch wachsen wird. Also sie wetten auf die Zukunft. Beim Hauskauf, auch beim Eigenheim, gibt es das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Warum ähneln sich die Kennzahlen?

Was hat der MSCI World ACWI Index mit Hamburg zu tun?

Nehmen wir beispielsweise den Aktienindex MSCI World ACWI. Er bildet den Kurs der größten Unternehmen in 23 Industrie- und 27 Entwicklungsländern nach. Ein KGV von rund 26 deutet für viele auf eine Überbewertung der Aktien hin. Schließlich erwirtschaftet sich jeder investierte Euro erst nach 26 Jahren! Andere wieder glauben an eine langfristig positive Entwicklung und investieren. So wie ich.

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Doch nicht nur bei den Aktien gibt es sportliche Bewertungen. Auch bei Immobilien und dem Eigenheim gehen viele Käufer davon aus, dass der zukünftige Wertzuwachs einen hohen Preis rechtfertigt. Bei Wohnungen und Häusern wird nicht das Kurs-Gewinn-Verhältnis, sondern das Kaufpreis-Miete-Verhältnis als Kennzahl verwendet. In Hamburg liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis derzeit bei ungefähr 35. Das bedeutet, dass der Kaufpreis nach ungefähr 35 Jahren Miete abbezahlt ist.

Ab wann ist eine Immobilie zu teuer?

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnet sich aus Kaufpreis inklusive Nebenkosten dividiert durch die Jahreskaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist, desto mehr Käufer glauben an weiterhin steigende Immobilienpreise. Hier ist vor allem die Lage ausschlaggebend. Ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 35 und darüber hinaus ist keine Seltenheit in Deutschland.

Der Kehrwert vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist die Bruttomietrendite. Die Bruttomietrendite sagt eigentlich genau das Gleiche aus. Nur ist sie bei Investoren eher üblich. Die Rendite von Immobilien lässt sich so besser vergleichen mit der Rendite von anderen Anlagemöglichkeiten.

Ab einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 25 ist der Kaufpreis einer Immobilie teuer. Die 25 ist ein allgemein akzeptierter Wert in der Immobilienökonomie und gilt als langfristig anerkannter Durchschnitt. Zieht man die Instandhaltungskosten, die Opportunitätskosten des Eigenkapitals und die Finanzierungskosten ab, dann sollte unterm Strich kein Verlust für den Käufer entstehen. Auch die derzeitige Niedrigzinsphase sollte nicht zu einem hohen Risiko verleiten.

Einfacher Rechner für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Damit du nicht extra einen Taschenrechner herausholen musst, siehst du hier einen einfachen Kaufpreis-Miete-Verhältnis-Rechner.

Kaufen oder Mieten? Ein Vergleich

Das Eigenheim ist vor allem eine emotionale Sache. Es ist einfach schön, in der eigenen Immobilie zu wohnen. Doch ist es auch aus finanzieller Sicht sinnvoll? Um das zu berechnen, habe ich den Kaufen-oder-Mieten-Rechner erstellt, der das ganze verdeutlichen soll. Voraussetzung ist, dass der Mieter das gesparte Geld und sein Eigenkapital nicht ausgibt, sondern investiert in einen ETF mit einer durchschnittlichen Rendite von 5 % p.a. Das klappt nur an der Börse, ist dann aber auch realistisch.

Die Kalkulation wurde inspiriert vom Buch “Kaufen oder Mieten” von Gerd Kommer.* Das Buch ist eine echte Empfehlung für alle, die sich überlegen, eine Wohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung zu kaufen.

Trotz der hohen Bewertung mit einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 35 und darüber hinaus werden in Hamburg noch immer Wohnungen und Häuser gekauft. Vor allem in deutschen Großstädten wird kaum auf ein angemessenes Kaufpreis-Miete-Verhältnis geachtet. Schließlich steigen die Kaufpreise beinahe überall stark an, die Mieten aber nur moderat.

Spekulieren alle Häuslebauer und Immobilieninvestoren auf noch höhere Preise in Zukunft?

Das mag sein. Es ist auf jeden Fall hochriskant. Der Anstieg der Immobilienkaufpreise in den letzten zehn Jahren in Deutschland ist ohne Beispiel in der Vergangenheit. Es ist unwahrscheinlich, dass das so weitergehen wird. Experten sagen sogar ein langsames Sinken der Immobilienpreise ab 2025 vorher aufgrund des demografischen Wandels. Mehr als die Hälfte der Einfamilienhäuser rund um München sind von älteren Paaren ab 75 bewohnt. Was, wenn sie oder deren Erben gleichzeitig verkaufen möchten?

Wenige vergessen, dass die Immobilienpreise in München um 40 % real gesunken sind von 1990 bis 2009. Unserer Generation sind steigende Hauspreise schon zur Gewohnheit geworden. Das muss aber nicht sein.

Beim Eigenheim setzen Käufer alles auf eine Karte.

Viele Käufer nehmen an, dass Häuser eine sichere Geldanlage sind. Schließlich hat man dann immer ein Dach über den Kopf, egal was draußen in der Weltwirtschaft so abläuft. Unsere Eltern haben uns schon gesagt, wie wichtig ein eigenes zu Hause ist. Miete ist rausgeworfenes Geld. Unsere Kinder sollen behütet aufwachsen….

Wir müssen beginnen, auch Häuser und Wohnungen als Investment zu sehen. Banken, Makler und Investoren machen das schon längst.

Gute Investments sollten…
1) …divers sein
2) …im Einkauf nicht zu teuer sein
3) …langfristig gehalten werden.

Nur so minimierst du das Risiko, Geld zu verlieren.

Oft ist das Eigenheim die größte und einzige Investition des Lebens. Insbesondere rund um die deutschen Großstädte ist das Eigenheim mit dem derzeitigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu teuer. Die ersten zwei Kriterien für einen sinnvollen Vermögensaufbau werden also nicht erfüllt.

Ein großer Vorteil des Eigenheims ist jedoch, dass du es voraussichtlich lange halten wirst. Du wirst zudem von der Bank dazu gezwungen, monatlich einen gewissen Betrag zur Seite zu legen. Der Zwangssparvertrag diszipliniert und hilft beim Vermögensaufbau.

Lange halten solltest du auch Aktien, Fonds oder kostengünstige ETFs. Dann ist die Börse die weniger riskante Anlage. Mit einem ETF-Sparplan am Anfang des Monats kannst du das Investieren automatisieren.

Somit spricht vieles für einen ETF, doch nur wenn du diszipliniert bei der Sache bleibst und nicht verkaufst.

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Bekannt aus:

Kaufen oder Mieten? Höre die Folge im Meine Mäuse Podcast

Das Thema Kaufen oder Mieten besprechen mein Finanzbloggerkollege Nico und ich in “Meine Mäuse – der Finanzpodcast für die Familie”. Nico ist Eigenheimbesitzer, ich bin Mieterin. Die Vor- und Nachteile davon kannst du bequem hier hören:

Fazit:

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis hilft dir zu bewerten, ob eine Immobilie teuer ist oder nicht. Vor allem das Eigenheim ist eine emotionale Sache. Es fühlt sich einfach gut an, im eigenen Haus zu wohnen. Jedenfalls ist es nicht ratsam, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu vernachlässigen. Denn eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus ist die größte Investition in deinem Leben.

Die gute Nachricht ist: Schöne Kindheitserinnerungen und ein einfaches Leben am Land oder im Vorort mit Garten sind auch in einem Mietshaus möglich. Natürlich kann auch eine Mietwohnung mitten in der Stadt eine großartige Sache sein – alle Wege sind schön kurz und man hat mehr Zeit füreinander.

Was meinst du zum Thema Kaufen oder Mieten? Über dein Kommentar freue ich mich sehr.

  • Hi Eva,
    Vielen Dank für den Artikel und das praktische Excel-Template! Nach so einer vereinfachten Entscheidungsvorlage habe ich gesucht. Man kann damit unkompliziert durchrechnen, ob sich der Kauf rechnet oder nicht. Kleiner Spoiler: Hier im Raum Stuttgart eher nicht, hab eben ein paar Immoscout24-Schnäppchen durchgerechnet. Die KGVs liegen zwischen 41 und 50.
    Es zeigt schön, dass die Entscheidung „Kaufen oder Mieten?“ extrem von individuellen Parametern abhängt: Kaufpreis, Transaktionskosten, meiner aktuellen Miete oder der vergleichbaren Marktmiete, Eigenkapital, langfristige Rendite vom Depot, dem Rückzahlungszeitraum (hängt direkt vom Alter ab – bis 55 muss die Butze abbezahlt sein), den Zinsen und den Steuersätzen, etc. Die Parameter ändern sich natürlich über die Zeit.
    In unserem Fall haben wir solange gelauert und ins Depot gespart, dass das Auflösen des Depots und der Kauf einer Immobilie mit hohem KGV (inkl. Transaktionskosten) wahrscheinlich glatt eine Halbierung des Vermögens in 25 Jahren bedeuteten würde. Eine kapitale Fehlentscheidung, die Dein Excel schön entlarvt. Was ich auch überraschend fand: Selbst bei moderaten Renditen ist das Depot mit genügend großem Eigenkapital deutlich rentabler als der Kauf einer Immobilie mit hohem KGV.
    Nochmals vielen Dank, werde Deine Seite weiterempfehlen!

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