Beitrag Kaufpreis Miete berechnen

Kaufen oder mieten? Das Kaufpreis-Miete Verhältnis einfach erklärt

Bei Aktien gibt es das KGV, das Kurs-Gewinn-Verhältnis, um einfach herauszufinden, wie hoch ein Unternehmen bewertet ist. Es berechnet sich aus dem Aktienkurs dividiert durch den Gewinn pro Aktie. Je höher das KGV, desto mehr Anleger spekulieren, dass der Unternehmensgewinn noch wachsen wird. Also sie spekulieren auf die Zukunft.


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Vor allem Unternehmen, die in der Vergangenheit stark gewachsen sind, haben ein hohes KGV.

Ein Beispiel dafür ist Paypal. Ein KGV von rund rund 35 in 2019 deutet eigentlich auf eine Überbewertung hin. Schließlich erwirtschaftet sich der Aktienkurs erst nach 35 Jahren! Trotzdem glauben noch viele Anleger an steigende Gewinne von Paypal und kaufen Unternehmensanteile.

So ähnlich wie das KGV bei Aktien ist das Kaufpreis-Miete Verhältnis bei Immobilien.

Das berechnet sich aus Kaufpreis inklusive Nebenkosten dividiert durch Jahreskaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Je höher das Kaufpreis-Miete Verhältnis ist, desto mehr Käufer glauben an weiterhin steigende Immobilienpreise. Hier ist vor allem die Lage ausschlaggebend. Ein Kaufpreis-Miete Verhältnis von 35 und darüber hinaus ist keine Seltenheit in Deutschland, zum Beispiel in Hamburg. Das bedeutet, dass man erst nach 35 oder mehr Jahren Miete den Kaufpreis erwirtschaftet hat. Hamburg ist sozusagen das Paypal für Immobilien.

Ab einem Kaufpreis-Miete Verhältnis von 25 ist der Kaufpreis einer Immobilie teuer. Ab diesem Faktor zahlt nämlich der Käufer mehr für eine Wohnung oder ein Haus, als er für die Miete ausgeben würde. Mit anderen Worten: bei einem höheren Kaufpreis-Miete-Verhältnis als 25 hat der Käufer nach 25 Jahren voraussichtlich weniger Vermögen als der Mieter.

Wer sich für die genaue Berechnung interessiert: Hier seht ihr meinen Kaufpreis-Miete Rechner, der das ganze verdeutlichen soll. Voraussetzung ist, dass der Mieter das gesparte Geld und sein Eigenkapital nicht ausgibt sondern investiert mit einer durchschnittlichen Rendite von 5% p.a. Das klappt nur an der Börse, ist dann aber auch realisitsch.

Die Kalkulation wurde inspiriert vom Buch „Kaufen oder Mieten“ von Gerd Kommer.* Das Buch ist eine echte Empfehlung für alle, die sich überlegen, eine Wohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung zu kaufen.

Trotz der hohen Bewertung mit einem Kaufpreis-Miete Verhältnis von 35 und darüber hinaus werden in Hamburg noch immer Wohnungen und Häuser gekauft. Auch in anderen Gegenden Deutschlands wird kaum auf ein angemessenes Kaufpreis-Miete Verhältnis geachtet. Schließlich steigen die Kaufpreise beinahe überall stark an, die Mieten aber nur moderat.

Spekulieren alle Häuslebauer und Immobilieninvestoren auf noch höhere Preise in Zukunft?

Das mag sein. Es ist auf jeden Fall hoch riskant. Der Anstieg der Immobilienkaufpreise in den letzten zehn Jahren in Deutschland ist ohne Beispiel in der Vergangenheit. Es ist unwahrscheinlich, dass das so weitergehen wird.

Würden die Häuslebauer auch ihr ganzes Geld in ein einziges Unternehmen investieren, und sich sogar ihr Leben lang dafür verschulden?

Das denke ich nicht. Selbst bei einem innovativen Unternehmen wie Paypal, das voraussichtlich noch eine erfolgreiche Zukunft vor sich hat. Das Bauchgefühl sagt uns: Das kann schnell schief gehen.

Beim Eigenheim setzen Häuslebauer aber alles auf eine Karte.

Ich nehme an, weil die wenigsten das Kaufpreis-Miete Verhältnis in ihre Kalkulation mit einbeziehen. Der Hauskauf ist etwas Emotionales. Schließlich hat man dann immer ein Dach über den Kopf, egal was draußen in der Weltwirtschaft so abläuft. Unsere Eltern haben uns schon gesagt, wie wichtig ein eigenes zu Hause ist. Miete ist rausgeworfenes Geld. Unsere Kinder sollen behütet aufwachsen….

Wir müssen beginnen, auch Häuser und Wohnungen als Investment zu sehen. Banken, Makler und Investoren machen das schon längst.

Investments sollten 1) divers sein 2) im Einkauf nicht zu teuer sein 3) langfristig gehalten werden. Nur somit minimiert man das Risiko, Geld zu verlieren.

Oft ist das Eigenheim die größte und einzige Investition des Lebens. Fast überall ist das Eigenheim mit dem derzeitigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis zu teuer. Der einzige Vorteil ist, dass man es voraussichtlich lange halten wird. Lange halten sollte man auch Aktien, Fonds oder kostengünstige ETFs. Dann ist die Börse die weniger riskante Anlage.

In diesem Blogeintrag beschreibe ich, dass ich schon seit Jahrzehnten auf ein Eigenheim sparte. Nur um zu erkennen, dass dieser Kauf nicht sehr vernünftig wäre.

Die gute Nachricht ist: Schöne Kindheitserinnerungen und ein einfaches Leben am Land oder im Vorort mit Garten sind auch in einem Mietshaus möglich. Natürlich kann auch eine Mietswohnung mitten in der Stadt eine großartige Sache sein – alle Wege sind schön kurz und man hat mehr Zeit füreinander.

Dafür müssen wir keine Zocker werden.


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