eigenheim und kredit

Investieren und gleichzeitig Kredit tilgen: Ist das zu empfehlen?

Manche Familien sind in der Lage, trotz Tilgung eines Immobilienkredits für das Eigenheim noch etwas Geld überzuhaben. Vielleicht ist das auch bei dir so, weil du eine Erbschaft oder eine Gehaltserhöhung erhalten hast. Als Eigenheimbesitzer scheint dir dann eine Investition in Aktien verlockend statt der Sondertilgung des Kredits. Die Entwicklung an der Börse über die letzten Jahre war überaus positiv. Schön, wenn man daran teilhaben könnte. Doch ist es wirklich ratsam, an der Börse zu investieren trotz des Kredites, der noch zurückbezahlt werden muss? Was ist dabei zu beachten?

Kredit ist nicht gleich Kredit

Zuerst ist es wichtig, Konsumkredite und Immobilienkredite zu unterscheiden. Konsumkredite wie bei Kreditkarten oder KFZ-Finanzierungen haben hohe Zinsen. Mitunter sind die jährlichen Zinsen bei diesen Krediten zweistellig. Die durchschnittliche Rendite eines Investments in Aktien ist für gewöhnlich geringer, noch dazu bei einem hohen Risiko. Die gesparten Zinsen kannst du ja gleichsetzen als Erträge, und die sind jedenfalls sicherer als der Börsenkurs. Sobald du also etwas Geld über hast, ist ein sinnvoller erster Schritt, diese Geldfresser zu tilgen.

Was aber ist bei einem Immobilienkredit, der für gewöhnlich unter 2 % Sollzinsen pro Jahr von einer Bank gewährt wird? Eine durchschnittliche reale Rendite von 5 % lässt sich wahrscheinlich mit einem breit diversifizierten ETF an der Börse über einen ausreichend langen Zeitraum von 15 Jahren erwirtschaften. Das scheint vielen verlockend. Manche möchten lieber den unerwarteten Geldsegen in einen ETF investieren und so mehr Gewinn erwirtschaften als über die schnöde Tilgung eines Immobilienkredits.

Romeo und Julia: Gibt es diesmal ein „Happy End“?

Um das Ergebnis zu verdeutlichen, leihe ich mir die Charaktere der berühmten Tragödie Romeo und Julia aus. Shakespeare mag mir verzeihen für die profane Nutzung.

Romeo Montagues kauft ein Eigenheim, Julia Capulet hingegen bleibt Mieterin und investiert ihr Eigenkapital und monatlich einen gewissen Betrag in den Index MSCI World. Wird es ein Happy End geben, falls sich die beiden vereinen oder eher eine Tragödie? Jeder kennt den Ausgang der weltberühmten Geschichte, doch vielleicht kann diese Romanze überraschen.

Szenario „Romeo“: Das Eigenheim

Eigenheim Kaufpreis inklusive Nebenkosten (Bruttokaufpreis): 300.000 Euro
Eigenkapital: 50.000 Euro
jährlicher Sollzins des Kredits: 2 % p.a.

ergibt monatliche Rückzahlung bis zur Volltilgung in 15 Jahren: 1.609 Euro laut Hypothekenrechner.

Nettokaufpreis: 270.000 Euro
jährliche reale Rendite auf den Nettokaufpreis: 1 % p.a.
Instandhaltungskosten: 2 % auf den Gebäudewert pro Jahr (Gebäudewert ist 85% des Nettokaufpreises)

ergibt Vermögen „Romeo“ nach 15 Jahren: 244.611 Euro

Das ist das Ergebnis von 313.461 Hauspreis nach 15 Jahren abzüglich 68.850 Euro Instandhaltungskosten.

Szenario „Julia“: Die Mietern mit ETF-Sparplan

Eigenkapital von 50.000 Euro werden angelegt in den ETF
Miete: 800 netto
reale Rendite MSCI World pro Jahr: 5 %
monatliche Ersparnis im Vergleich zum Szenario „Romeo“: 808 Euro. Das ist auch der Sparbetrag in den ETF.

Vermögen „Julia“ nach 15 Jahren: 283.521 Euro (Steuern schon abgezogen)

Der Vorteil für Julia als Mieterin lässt sich durch eine relativ niedrige Bruttomietrendite von 4 % erklären. Mit den aktuellen Hauspreisen ist das realistisch. In deutschen Großstädten liegt die Bruttomietrendite sogar weit darunter. Dann sind derzeit fast immer Mieter im Vorteil, wenn sie gleichzeitig in einen ETF investieren.

Szenario „Happy End“ (Kredit und ETF-Investment gleichzeitig)

Statt wie bei dem „Szenario Romeo“ das Eigenheim über 15 Jahre zu tilgen, wird beim „Happy-End“ die Tilgungsdauer auf 30 Jahre verlängert. Die monatliche Rückzahlung reduziert sich auf ca. 924 Euro bis zur Volltilgung. Es bleiben also monatlich 685 Euro, die in einen ETF zu 5 % Rendite pro Jahr investiert werden.

Vermögen „Happy End“ nach 15 Jahren: 268.993 Euro (Steuern schon abgezogen)

Zu beachten: Nach den 15 Jahren bleiben noch 143.385 Euro Restschuld, die vom Vermögen schon abgezogen worden sind.

Wer jetzt denkt: „Romeo und Julia erleben ja tatsächlich ein Happy End, das ist die perfekte Hochzeit aus Eigenheim und ETF-Anlage“ , der darf die 143.385 Euro Restschuld nicht vergessen, die noch zu tilgen sind vom Immobilienkredit. Was wäre, wenn die Zinsbindung nach 15 Jahren endet und der Zins nicht mehr bei 2 % sondern bei 6 % liegt? So unrealistisch ist die Vorstellung nicht, schließlich waren die Immobilienkreditzinsen vor nicht einmal 20 Jahren so hoch. Dann erhöht sich die monatliche Rückzahlung von 924 Euro auf 1.210 Euro pro Monat über die nächsten 15 Jahre. So sehen die drei Szenarien in 30 Jahren aus:

Szenario „Romeo“: 615.103 Euro (Nach Volltilgung seines Eigenheims in 15 Jahren investiert er weitere 15 Jahre 1.608 Euro in einen ETF mit 5 % Rendite pro Jahr. Die Instandhaltungskosten müssen natürlich weiterhin bezahlt werden. Der Hauspreis entwickelt sich weiter mit 1 % pro Jahr.)
Szenario „Julia“: 685.154 Euro (Steuern schon abgezogen)
Szenario Happy End: 518.893 Euro (Steuern schon abgezogen)

Aufgrund der Erhöhung der Kreditzinsen auf 6 %, konnte Szenario „Happy End“ keinen monatlichen ETF-Sparplan für die nächsten 15 Jahre bedienen. Nach einem Happy End sieht das Ganze nicht mehr aus.

Daher scheint es zuzutreffen: Kreditzinsen innerhalb der Zinsbindung sind ein sicherer Ertrag. Nach der Zinsbindung sind sie eine Variable, die ziemlich schnell in die falsche Richtung weisen kann.

Natürlich sind die Annahmen stark vereinfacht. Weder eine Inflation bei den Instandhaltungskosten noch jährliche Mieterhöhungen habe ich hier berücksichtigt. Doch hoffentlich kann es auch so zur Anschauung dienen.

Gibt es Ausnahmen?

Manche Familien mögen einwenden, dass ein ETF-Portfolio Risiken senken kann, weil es zur Diversifizierung des Gesamtvermögens hilft. Tatsächlich raten Vermögensberater Familien mit Immobilienvermögen zu einer ausgeglicheneren Verteilung und mehr Aktien. Doch für gewöhnlich nicht, wenn noch ein Kredit zu tilgen ist. In dem Fall ist es tatsächlich sicherer, innerhalb der Zinsbindung zu tilgen.

Romeo (Eigenheim) und Julia (ETF-Sparplan) vereint können zu einem Happy End führen, es ist jedoch riskant. So ein Risiko sollten nur Familien eingehen, bei denen beide Elternteile über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen und den Kredit schon mit einem hohen Eigenkapitalanteil aufgenommen haben. Denn dann könnte der Kredit notfalls innerhalb der Zinsbindung zurückbezahlt werden, sollte der Kreditzins massiv steigen. Des weiteren ist es ratsam, wenn der Immobilienkredit deutlich unter 2 % pro Jahr kostet. Ansonsten wäre der Gewinn viel zu klein für das Risiko.

Nicht zu vergessen ist: was passiert, wenn innerhalb der 15 Jahre die Börsenkurse über Jahre in den Keller gehen? Da braucht eine Familie starke Nerven, wenn noch gleichzeitig ein Kredit bedient werden muss.

Fazit:

Nur bei wenigen Ausnahmen ist es überlegenswert, neben der Tilgung des Immobilienkredites für das Eigenheim noch an der Börse zu investieren. Dafür brauchst du viele Sicherheiten wie zwei hohe, sichere Gehälter und einen Kredit, der notfalls innerhalb der Zinsbindung getilgt werden kann. Dann ist es auch keine Zitterpartie für die ganze Familie. Generell liegt nahe: Mit einem getilgten Kredit lässt sich viel besser schlafen.

Was ist deine Meinung dazu? Würdest du auch neben dem Immobilienkredit noch in ETFs investieren?

5 Kommentare

  1. Hmmm, ich weiß es nicht so richtig. Ich sehe die Anlage in Aktien ein bisschen als meine Altersvorsorge. Ja, effektiv brauche ich davon weniger, wenn ich keine Miete oder Hypothek mehr zahle, aber mein Gefühl sagt zumindest, das sollte ich auch für ein Haus nicht komplett aufgeben.

    Des weiteren finde ich erstmal positiv dass Aktien im Notfall schneller zu Geld zu machen wären. Ja, mit Pech mit starken Verlusten. Einen gewissen Puffer würde ich eh haben wollen, aber zu einem Gewissen Maße, sehe ich das schon als Erweiterung ebendessen an.

    Wir haben aktuell kein Haus, aber wollen in ein paar Jahren eins kaufen oder bauen. Ich bin noch nicht sicher, wie wir das Handhaben werden, aber mein Gefühl sagt, am Anfang wäre Schuldenabbau schon Priorität, aber ich denke auch, dass wir nicht 100% darein stecken werden.

    1. Hallo Mai, vielen Dank für deinen Kommentar. Das Thema polarisiert auf jeden Fall. Da bleibt am Ende immer die Frage: Wie viel Risiko möchte ich oder möchten wir tragen? Vielleicht regt der Artikel etwas zum Denken an, damit jeder seine Antwort darauf findet. Liebe Grüße, Eva

  2. Also zuerst möchte ich noch anmerken, das Hauskauf oder Mietwohnung in gewissermaßen auch eine Lebensentscheidung ist, genauso als ob ich mir einen Smart oder eine Oberklasse Limousine kaufe. Das reine gegenrechnen kann man machen, finde ich aber nicht unbedingt zielführend. Wenn ich mich privat für ein Eigenheim entscheide, hat das meist eher persönliche Gründe (Kinder, Platzbedarf, Grün etc.). Ansonsten könnte man auch jeder weiteren Lebensbereich gegeneinander rechnen – Biofleisch ja / nein, Ökostrom ja / nein, Billigklamotten / Fairtrade… Die Renditeunterschiede sind sicher rechnerisch ein Thema, können aber ggf. den Lebensmehrwert – meine persönliche Einstellung. Wichtig ist im Prnzip nur, wie der Beitrag schon sagt: man sollte es sich langfristig leisten können und keine auf Kante gestrickten Finanzierungen machen. Aber auch dies trifft im Prinzip auf jeden Lebensbereich zu.
    Noch was zum Romeo und der Julia nach Auslauf der Zinsbindung nach 15 Jahren: ja es existiert ggf. noch eine Restschuld. Aber die Miete der Julia läuft auch in jedem Fall weiter! Die Raten der Anschlussfinanzierung kann ich als Eigentümer durch Anpassung von Tilgung usw. aber aktiv selbst beeinflussen. Bei der Miete hat man meist jedoch nicht soviel Möglichkeiten…

    1. Hallo Christian, ja absolut. Die Entscheidung für ein Eigenheim ist eine Lebensstilentscheidung. Da ist ein Gegenrechnen nicht so zielführend, ob es auch wirklich eine Altersvorsorge oder eine Geldanlage ist. Ich finde den Gedanken, ein Eigenheim zu haben, auch schön. Aber nicht, weil es so eine tolle Wertanlage wäre, sondern aus emotionalen Gründen.

      Manche Eigenheimbesitzer meinen, selbstgenutzer Wohnraum sei die einzige Geldanlage. Da möchte ich aufklären, vor allem weil die Hauspreise beinahe unleistbar rund um Großstädte geworden sind. Viele willige Käufer können da einfach nicht mehr mithalten. Aber es gibt ja sehr effektive Alternativen zum Vermögensaufbau! Viele Grüße, Eva

      1. Ja die Preise sind in der Tat insbesondere in Ballungsgebieten für Normalsterbliche nicht mehr darstellbar, leider! Ich wohne selbst mit meiner Familie in einem sehr beschaulichen Örtchen im Speckgürtel von Frankfurt/Main. Wir hatten das Glück von einigen Jahren quasi eine der letzten Immobilien im Ort zu ergattern, die unser Budget nicht gesprengt hat. Darüber sind wir in der heutigen Zeit mit Pandemie etc. sehr sehr glücklich. Nico von Finanzglück denkt wahrscheinlich grad ähnlich 😉

        Vielleicht ermöglicht aber auch die mehr und mehr nutzbare home office Tätigkeit für bestimmte Berufsgruppen sich weiter außerhalb von Speckkgürteln zu orientieren. Ich habe eh bis heute nicht verstanden warum reine Bürotätigkeiten unbedingt in Hochhäusern mitten verstopfter Großstäte stattfinden. Ich dneke da können sich viele win win Situationen auch für die Arbeitgeber eregben.

        Zugegebener Maßen können nicht alle Berufsgruppe daran teilhaben, aber weniger Stau morgens auf den Autobahnen oder weniger verstopfte ÖVis kann ja anderen auch zugute kommen!

        In diesem Sinne, einen schönen Sonntag allen noch!

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