Hauskauf

Die 10 größten Fehler beim Hauskauf und wie du sie vermeidest

Fast alle müssen für den Hauskauf einen Kredit aufnehmen. Das Eigenheim ist die wahrscheinlich größte Investition deines Lebens! Bei so hohen Summen kannst du tausende von Euros sparen, wenn du Fehler vermeidest. Hier beschreibe ich die 10 häufigsten und somit teuersten Fehler beim Hauskauf.

Ich bin immer wieder erstaunt, wie viele Frauen so eine wichtige finanzielle Entscheidung komplett ihren Männern überlassen. In meinem Umfeld war es immer Gang und gäbe, dass sich die Ehemänner um die Finanzierung, den Notartermin und den Gutachter kümmern während die Frauen die Kinder von der Kita abholen. Gerade beim Eigenheim, wenn beide im Grundbuch stehen, ist es wichtig zu wissen, was du da unterschreibst.

Vielleicht möchtest du auch ganz alleine einen Immobilienkredit aufnehmen. Umso wichtiger, dass du Bescheid weißt!

Bei der Recherche hat mir das Buch „Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer“ * von Gerd Kommer sehr geholfen. Ich kann es nur jedem empfehlen, der vorhat, eine Immobilie zu kaufen.

Folgend gehe ich auf die Fehler bei der Aufnahme eines Annuitätendarlehens ein. Das ist die häufigste Form des Kredits in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Dabei wird zu Beginn bei Vergabe des Kredits die Zinsen, die Dauer der Zinsbindung und die Tilgungsrate mit der Bank vereinbart. Die monatliche Rate bleibt über die Zinsbindung gleich hoch und bietet somit eine gewisse Planungssicherheit für den Kreditnehmer.

1. Fehler beim Hauskauf: Glauben, dass Kaufen immer rentabler ist als mieten

Banken und Bauträger befeuern Mythen, wie „Miete ist rausgeworfenes Geld“ oder „Das Eigenheim ist noch die sicherste Wertanlage“. Eigenheimbesitzer bereuen selten die Entscheidung für ihren Kauf. Sie rechnen aber oft nicht nach, ob ihre Investition ein Fehler war oder nicht. Der Entschluss zum Eigenheimkauf basiert auf Werten wie Sicherheit und Stabilität. Man will etwas für die Familie tun. Ein Nachrechnen, ob das auch finanziell sinnvoll ist, erscheint als Barbarei.

Ich denke jedoch, dass es durchaus angebracht wäre, mehr über die Finanzen zu wissen. Denn ein zu hoher Kredit aufgenommen über viele Jahrzehnte kann Familien auch belasten.

Vor allem, wenn die Hauspreise unangemessen hoch sind, ist ein Mieter mit einer klugen Anlage in ETFs finanziell erfolgreicher als ein Eigenheimbesitzer. Ähnlich wie bei dem Eigenheim müsste der Mieter natürlich das vorhandene Eigenkapital und zusätzlich monatlich Geld zur Seite legen und investieren. Ein Vermögensaufbau klappt auch hier nur mit Spardisziplin und Finanzwissen.

Vor allem vernachlässigen Eigenheimkäufer die Instandhaltungskosten und sonstigen Kosten, die auf sie zukommen, wenn sie berechnen, wie viel Immobilie sie sich leisten können.

Schöne Kindheitserinnerungen werden auch in einem Haus zur Miete bleiben.


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2. Fehler beim Hauskauf: Die Tilgungsrate zu niedrig ansetzen

Natürlich ist es verlockend, bei der Baufinanzierung die Tilgungsrate möglichst niedrig anzusetzen. Denn dann ist die monatliche Belastung für den Kreditnehmer auch geringer. Zu beachten ist: Beim Annuitätendarlehen bestimmen auch die Zinsen die voraussichtliche Tilgungsdauer. Je niedriger die Zinsen, desto länger die Tilgungsdauer.

Damit der Kredit auf sicheren Beinen steht, sollte er spätestens bis zur Rente, besser noch einige Jahre davor, zurückbezahlt werden. Daher ist es bei dem derzeitigen Niedrigzinsumfeld besonders wichtig, eine höhere Tilgungsrate zu wählen.

Mittlerweile sind in Deutschland durchschnittlich 30 Jahre voraussichtliche Tilgungsdauer üblich, die Zinsbindung liegt aber im Durchschnitt bei nur 13 Jahren. Was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen? Die Gefahr ist hoch, dass dann der Kredit nicht mehr bedient werden kann.

3. Fehler: Keine Sondertilgungsmöglichkeit mit der Bank vereinbaren

Die Baufinanzierung will über viele Jahrzehnte getilgt werden. Vieles beeinflusst unser Leben, was im Vorhinein noch nicht absehbar ist. Dazu gehören schöne Ereignisse. Aber auch Herausforderungen, wie Arbeitslosigkeit und Scheidung. Du musst jetzt nicht gleich zum Pessimisten werden, doch ein wenig Vorsicht ist hier angebracht. Besser, du hast einen Puffer aufgebaut und kannst die schweren Phasen so besser durchleben. Oft lassen Banken und Versicherungen selbst bei langen Zinsbindungen von 20 Jahren Sondertilgungen zu. Mindestens 5 % Sondertilgungsmöglichkeit auf die Kreditsumme sind sinnvoll. Sobald du eine Gehaltserhöhung, einen Bonus oder einen Lottogewinn erhältst, dann nichts wie ab in die Sondertilgung. Nach 10 Jahren kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung den Kredit tilgen.

4. Fehler: Kredit zurückzahlen und gleichzeitig an der Börse investieren

Die realen Renditen von über 5 % pro Jahr, die mit einem simplen ETF-Investment an der Börse erzielbar sind erscheinen vielen verlockend. Das ist verständlich. Gleichzeitig sind die Kreditzinsen einmalig niedrig bei unter 2 %.

Da ist es rein rechnerisch doch sinnvoll, dass du von der Bonuszahlung deines Arbeitgebers Anteile an einem ETF kaufst, anstatt den Kredit zu bedienen, oder?

Vielleicht ja, auf den ersten Blick. Generell ist ein Investment an der Börse sehr zu empfehlen, da es starke Renditen liefert bei einem überschaubaren Risiko. Doch das Risiko ist nur bei einem langen Zeithorizont von über 15 Jahren geringer. Viele Jahre können die Börsenkurse fallen oder seitwärts driften. Kredite hingegen sind zeitlich terminiert. Diese Zinsen wollen jedes Jahr in gleicher Höhe zurückgezahlt werden. Wer hat da noch die Nerven, bei einem laufenden Kredit hohe Kursverluste locker wegzustecken?

Dazu kommt: Nach der Zinsbindung des Kredites könnten die Zinsen stark steigen. Dann wäre es jedenfalls sinnvoller gewesen, den Kredit innerhalb der Zinsbindung zu tilgen. Am Beispiel von Romeo und Julia habe ich das mal unterhaltsam durchgerechnet. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn du den Hauskauf beispielsweise mit hohem Eigenkapital finanziert hast oder ihr beide überdurchschnittlich gut verdient.

5. Fehler: Berater mit Interessenskonflikt vertrauen

Makler, Experten für die Baufinanzierung bei deiner Hausbank, Kreditvermittler oder Gutachter, die von der Bank beauftragt werden: All das sind Beispiele für Berater, die mit Provisionen ihr Geld verdienen. Du bezahlst sie nicht, du bist also nicht ihr Kunde. Es ist naheliegend, dass sie eher für ihre Auftraggeber und Kunden argumentieren als für dich. Der „günstigste Kredit“ ist also nicht der günstigste für dich, sondern von der Bank, die die höchsten Provisionen bezahlt. Die Bezeichnung Berater ist hier irreführend, richtig wäre Verkäufer.

Unabhängige Berater kosten Geld. Doch das Geld ist weise investiert. Du kannst tausende von Euros sparen, wenn du hier nicht geizig bist.

Zuverlässige Berater findest du beispielsweise beim Verbraucherschutz deines Bundeslandes. Hast du eine sehr individuelle Anfrage, helfen Honorarberater, die ausschließlich von dir bezahlt werden sollten. Es gilt, das im Vorfeld genau abzuklären. Nur dann vertreten die Berater auch deine Interessen.

6. Fehler beim Hauskauf: Annehmen, die Gelegenheit ist einmalig

Du hast gerade eine traumhafte Immobilie besichtigt? Die Lage ist perfekt. Sie hat die richtige Größe und du stellst dir schon vor, wie deine Familie und du darin leben werden?

Gerade bei der selbst genutzten Immobilie lassen wir uns unter Druck setzen. Manche vergleichen die Angebote für eine Finanzierung nicht mehr oder beauftragen sogar keinen Gutachter, nur damit sie den Kauf schnell abwickeln können. Damit du diese Hast später nicht bereust, ist es wichtig, einen kühlen Kopf zu bewahren.

Eines ist sicher: Es wird wieder eine neue Möglichkeit kommen. Du wirst auch später bei einer anderen Immobilie überzeugt sein, das sie die Richtige ist. Eine Entscheidung für einen zu hohen Kredit oder ein Eigenheim, das dann doch einen Bauschaden aufweist, triffst du nur einmal.

7. Fehler beim Hauskauf: Kreditkonditionen nicht vergleichen

Ich finde es immer wieder überraschend, dass Schnäppchenjäger viel Zeit aufwenden, die günstigsten Produkte zu suchen, aber ein Kredit nicht verglichen wird. Für gewöhnlich bietet die Hausbank nicht die besten Konditionen! Sogar der Verbraucherschutz empfiehlt, Vergleichsportale wie Dr. Klein*, Interyhp* oder baufi24.de zu konsultieren. Die Portale liefern ähnliche Resultate, die Datenbank dahinter ist gleich.

Es wäre aber zu kurz gesprungen, nur den Effektivzins als Vergleichsgröße zu sehen. Mindestens genauso wichtig ist die Flexibilität! Eine hohe Sondertilgungsmöglichkeit von jährlich 5 % auf Kreditsumme ist zu empfehlen. Achte auch auf das Datum der Angebotserstellung. Das Zinsangebot kann innerhalb von nur wenigen Tagen wieder ganz anders aussehen. Wenn du besondere Wünsche wie Auszahlung nach Baufortschritt oder Tilgungsfreiperioden hast, musst du dir das notieren. Nicht jede Bank weist das im Angebot aus. Hinzu kommt: manche Kreditanbieter kooperieren nicht mit der KFW-Förderbank.

8. Fehler: Fördermöglichkeiten wie Riester-Wohn-Darlehen oder kfw-Darlehen nicht nutzen

Die Fördermöglichkeiten können dir beim Sparen helfen. Daher kann es sich lohnen, diese Mittel zu prüfen beim Kreditvergleich. Das Zeitinvestment dafür ist überschaubar, selbst wenn du dich dann dagegen entscheidest.

9. Fehler: Die günstigen Zinsen nicht langfristig binden

Die Zinsen in Deutschland und auch weltweit sind historisch niedrig. Das zeigt eindrucksvoll die Auswertung von statista.de.

Wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln, bleibt Spekulation. Es gibt viele, die sich nicht vorstellen können, dass sie jemals wieder steigen. Doch in der Finanzwelt ist nichts mit Sicherheit vorherzusagen. Es ist jedenfalls von Vorteil, sich diese niedrigen Gebühren möglichst lange zu sichern, bestenfalls 20 Jahre. Selbst wenn das bedeutet, dass der Effektivzins teurer wird.

Alternativ ist es denkbar, den Kredit aufzuteilen. Beispielsweise die Hälfte über 20 Jahre Zinsbindung, die andere Hälfte mit variabler Zinsbindung und er Möglichkeit, jederzeit voll zu tilgen. Diese Aufteilung ist unüblich, doch verschafft dir die notwendige Flexibilität. Eine Bank, die auch wirklich interessiert ist, dir den Kredit zu geben, wird zumindest versuchen, deine Vorstellungen umzusetzen.

10. Fehler beim Hauskauf: Als Ehepaar keine klare Regelung finden

Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Ehen geschieden werden. Zwar kann sich das keiner beim „Ja-Wort“ vorstellen, aber das Diagramm von statista.de beweist uns Romantikern etwas anderes.

Neben der emotionalen Tragödie wäre eine finanzielle Tragödie schwer auszuhalten. Am besten du klärst mit deinem Ehepartner zuvor, was bei einer Scheidung mit dem Eigenheim passiert. Jedem ist klar, dass horrende Anwaltskosten oder gar die Zwangsversteigerung einer Immobilie vermieden werden sollte. Falls diese Einigung nicht zustande kommt zwischen dir und einem Partner, könntest du überlegen, ob das Projekt Eigenheim überhaupt das Richtige für euch ist.

Fazit:

Das Eigenheim ist wohl die größte Investition deines Lebens. Von Suche, Kauf bis hin zu Finanzierung gilt es einige Fallstricke zu umgehen. Wenn du weißt, welche Fehler du besser nicht machen solltest, ist schon viel geholfen. Einer der wichtigsten Ratschläge bleibt: keine überhasteten Entscheidungen treffen! Denn wenn du etwas kaufst, das du nicht 100 % verstehst, angefangen von dem Kaufvertrag bis hin zur Kreditvergabe, dann sind Fehler vorprogrammiert. Lass dich nicht unter Druck setzen: Kaufen ist nicht immer rentabler als Mieten, und die Gelegenheit ist niemals einmalig.


Was sind deine Ratschläge für den Immobilienkauf? Über dein Kommentar freue ich mich sehr.


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